「今マンションは売り時ですか?」と聞かれたら間違いなく「はい」と答えます。
事実、中古分譲マンション、そして新築分譲マンションの価格がここ10年を振り返っても高い水準にあり、更に分譲マンションの供給戸数自体は、ここ10年の中では標準的な水準になっています。
マンション価格が高くなっているという事はマンションの需要が上がっている、しかし、マンションの供給が標準という事は、供給が需要に対して追い付いていない。つまり需給バランスが崩れ、需要が勝っている状態です。需要が勝っているという事は、必然的に価格が上がると言う事です。
従って冒頭のように「マンションは売り時です」という結論に至ります。

不動産は高額なので10%上下しただけで価格のインパクトは大きいものです。当然大事なマイホームを、出来るだけ「早く」「高く」売りたいのが心情かと思います。
しかし、いつでも、どこのエリアも高く売れると言うワケではありません。
特に、エリア的に東京は、分譲マンションの供給が多いエリアなので、中古の分譲マンションの価格もブレやすいエリアになります。

今回は、そのように分かりにくい不動産の売却について、更に価格がブレやすい東京の中古分譲マンションを売却する時に気を付けたいポイントをお話ししていきます。
「どうしたら早く、そして高く売れるのか?」という事がテーマです。

目次
1.現在の不動産市況について
・1-1今は売り時か?
・1-2新築分譲マンションの価格状況
・1-3新築分譲マンションの供給状況

2.マンションはどうやって売るのか?
・2-1査定とは何か?
・2-2媒介契約とは何か?

3.不動産会社を選ぶときには何を大事にするべきか
・3-1査定額の算出
・3-2どうやって査定をし、会社を選ぶべきか

4.まとめ:一括でスピーディーに比較検討をしよう

1.現在の不動産市況について
ここでは中古の分譲マンションを売却する際に大切な、不動産全体の市況についてお話しします。
新築分譲マンションも、当然不動産の市況によって価格が変動してきます。その新築分譲マンションの価格に中古分譲マンションも影響されますので、不動産市況には良く注意しておきましょう。

1-1今は売り時か?
2016年現在において、新築分譲マンションや中古分譲マンションを含め、不動産価格は上がっています。中古分譲マンションの価格は、基本的には新築分譲マンションの価格に連動すると言われています。下表は70㎡換算の中古分譲マンション価格の推移です。ご覧いただいている通り、2015年の価格はリーマンショック前の2008年水準に戻ってきているという状況です。
中古分譲マンションの価格を決める上で最も大事な要素は「実勢価格」と言われるものです。実勢価格とは簡単に言うと「周辺の分譲マンションはどの値段で売れているか?または売り出しているか?」という価格になります。
年に一度公開される「公示価格」を基準にした「地価」は、どちらかというと戸建ての「土地の価格」であるのに対して、中古分譲マンションは実勢価格が大事だと言う事を頭に入れておいてください。

ここで良く頂く質問で「では3年後5年後はもっと上がるのでは?」という質問があります。この答えとしては「分かりません。」というのが正直なところです。上がるかもしれないですし、下がるかもしれません。
ただ、今言える真実は、直近10年の中では間違いなく中古分譲マンションは「高値水準である」という事です。

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出典:東京カンテイ 『中古マンション70㎡換算価格推移』2015年(年間版)
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c2015.pdf

1-2新築分譲マンションの価格状況
先述したように中古分譲マンションの価格は新築分譲マンションの価格を追随します。
下表のように、年々新築分譲マンションの価格も上がってきています。2015年(平成27年)のデータはまだ出ていませんが、恐らく平成26年の同水準以上と思われます。いずれにしろ過去10年間を遡ってみると、中古分譲マンションと同じく、新築分譲マンションも高水準の価格になってきています。
何故新築分譲マンションの価格が中古分譲マンションの価格に影響を与えるのか。例えば目黒にマンションが欲しい方は、まずは何を探すでしょうか?恐らくまず新築分譲マンションを探す方が多いと思います。そこで「ちょっと新築は高いな。では中古ではどうだろう」という流れになると予想すると、新築分譲マンションの価格が高ければ高いほど、中古分譲マンションは高く売れると言う事です。従って、データでも示されているように新築分譲マンションと中古分譲マンションの価格は密に連動しているという事です。

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首都圏 新築分譲マンション平均価格推移
※国土交通省HPより引用  不動産経済研究所調べ
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

1-3新築分譲マンションの供給状況
新築分譲マンションの価格と合わせて大事な要素が「供給戸数」です。あまりに新築分譲マンションの供給が多い場合には、選べる新築分譲マンションが増えるので、中古分譲マンションの需要が新築分譲マンションに流れて行ってしまうかもしれません。しかし、昨今では下表の通り、過去に比べるとそれほど供給戸数が多くはありません。特に、東京をはじめ首都圏の供給戸数は減っています。

つまり、新築分譲マンションの価格が上がっているが、爆発的に供給戸数が増えているワケでない。従って新築分譲マンション価格が上がっている上に、供給が多くないので、中古分譲マンションの需要が増える。しかし、中古分譲マンションの価格も新築分譲マンションの価格が上がっている分、高値で売り易い。という中古分譲マンションの売却には最も良い構図であると言えるでしょう。

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新設マンション地域別着工戸数の推移
※国土交通省HPより引用  住宅着工統計(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

2.マンションはどうやって売るのか?
大きなお買い物ですので、そう簡単に売却出来るものではありません。
売却をお願いする会社を決め、契約をし、売却活動をお願いするという手順が必要になります。つまり、不動産会社に売却以外も色々とお願いすることが多いので、不動産会社を選ぶということは中古分譲マンションを売却する時に大事な要素となります。

2-1査定とは何か?
そもそも中古分譲マンションを売却する時には、どういう流れになるのでしょうか。
まず不動産会社に机上査定をお願いします。机上査定とは、周辺の相場などから換算して、おおよその査定額を出す事です。その後に実際に室内を見て正式な査定額を決める実査定を行います。
実査定の額は、大きな傷などが無い限りは机上査定とほぼ同額になることが多いです。そして実査定額で売り出すことを了承すると売却活動開始という流れになります。

2-2媒介契約とは何か?
査定が終了した後は、不動産会社と媒介契約になります。細かい説明は省きますが、大体が「専任媒介契約」というものを締結します。この契約は、簡単に言うと「あなたの会社にしかこのマンションの売却は頼みません。その代わり高く早く売ってくださいね。」という内容のものです。
つまり、その査定額を出した不動産会社にマンション売却の全てをお願いするという事です。全てというのは、売り出し価格をいくらにするか?その最初の価格を「いつ?」「いくらまで下げるか?」など、時期と価格についても含まれています。
従って、査定額の出し方と、不動産会社を選ぶ事。この二点はマンションを売却する事において非常に重要な要素となります。

3.不動産会社を選ぶときには何を大事にするべきか
簡単に流れを理解したところで、いよいよどうやって不動産会社を選ぶかという話です。
繰り返しますが中古分譲マンション売却において、不動産会社は大事な要素ですので、しっかり理解した上で選びましょう。

3-1査定額の算出
査定額をいくつかの会社にお願いすると価格が何通りか出てきます。基準としては、先述したように周辺相場で決まる事が多いですが、例えば「今ちょうどその周辺を探している顧客をたくさん抱えている」という会社であれば強気の価格設定で行くかもしれません。
他にも、「このエリアは眺望を重視するから、景色が良ければ売り易い」など、今までもノウハウを活かした情報を持っていたり、「ちょうどこの周辺は今売り物件が少ないから高く売れる可能性がある」など会社の戦略にも左右されます。
つまり、会社によって強みが違うので、査定額のバラつきが出てくるのです。

3-2どうやって査定をし、会社を選ぶべきか
このように、査定額が会社によって違うという点と、会社によって販売戦略が異なるという点において、どうやって査定額を決め、会社を選ぶべきかを迷われる方が多いと思います。
そこでお勧めするのが、「不動産一括査定」です。
当然、1社だけにお願いするのは、その会社が苦手としているエリアであると困ります。複数の会社に一括で依頼する事によって価格の差が出てきますが、査定額が高い会社が良いとは限りません。キチンとその根拠を聞いてみて下さい。
先述したように「顧客を抱えているか」「エリアのノウハウを知っているか」「戦略が説得力があるか」という3点を見極めた上で不動産会を選び、査定額を決めるのが良いでしょう。査定自体は無料なので、必ず複数の会社に依頼をし、更に比較できるよう一括で依頼をするのが良いでしょう。

4.まとめ:一括でスピーディーに比較検討をしよう
不動産価格というものはプロでないと中々分からないものです。分からないからこそ、一社に頼らず、複数の会社に依頼するという事が大事になってきます。
そして周辺相場は刻一刻と変わっていくものです。場合によっては同じマンションで同じような部屋が売りに出されたら価格は変わります。従って、スピード感をもって行動しなければいけません。
マンションの売却過程では、不動産会社を決定し、査定額から売り出し価格を決めるまでが時間がかかるポイントです。この時間を少しでも減らすために、是非とも一括で査定をする方法をとりましょう。いちいち複数の会社に連絡をする手間を省けますし、同時期に同じ土俵で比較検討をすることができます。
現在中古分譲マンションは「売り時」と言える時期です。その時期を逃さぬよう、迅速に動くことをお勧めします。