「大阪の一戸建ては今売り時である」と言う根拠は二つあります。一つ目は「マンション価格が上昇していること」二つ目は「住宅ローンが低金利であること」。どちらも「購入者のマインド」を上昇させる要素です。
関西圏は価格にとてもシビアです。一戸建ての価値は「地価」や「容積率」「接道」など、大事な要素は色々ありますが、大阪エリアにおいては購入者がシビアな分、購入者のマインドをに注意をする必要があります。
以下は全て後述しますが、東京都民と大阪府民の収入を比較すると、ほぼ同水準です。しかし、直近一年の一戸建ての成約価格を比較してみると、東京の方が遥かに高い金額で成約をしています。住宅に関しての価値観が東京と大阪では大きく違うという事が見て取れるデータです。皆さんも感覚的に「関西の方が東京より値引きを求められる」という印象はあると思います。
そんな価格がシビアな大阪で、一戸建てを高く売却するためには「購入者のマインドが上がっている時」を狙い、且つ「検討者に価格根拠をキチンと伝えられる不動産会社」でなくてはいけません。少なくとも今現在は購入者のマインドが上昇しているため「大阪の一戸建ては売り時である」と言えるのです。
今回は「マンション価格の上昇」「低金利であること」。この二点から大阪の一戸建てが売り時であるという説明をします。そして、より高く売るために、どうやって不動産会社を選べば良いか、という二つのテーマでお話をします。

目次
1.東京と大阪の比較から見る、大阪の一戸建ての価値について
・1-1東京都民と大阪府民の収入の比較
・1-2東京都民と大阪府民の住宅に対する価値観
2.新築マンションの価格推移と住宅ローン金利推移
・2-1新築マンションの価格推移について
・2-2住宅ローン金利推移
3.一戸建てを売るときの注意点は?
・3-1査定について
・3-2媒介契約について
4.不動産会社選ぶときの注意点
・4-1どんな検討者を相手にするかを考える
・4-2具体的な査定方法
5.まとめ:不動産会社をしっかり見極めよう
1.東京と大阪の比較から見る、大阪の一戸建ての価値について
東京と大阪、共に大都市ですが、住宅に対する価値観が全く違います。まずはそれを理解しておきましょう。

・1-1東京都民と大阪府民の収入、不動産価格の比較
まず、東京と大阪の年収比較です。どちらも大都市ですので、下表の通り大きな差は見られない結果になっています。どちらも全国的には高い水準です。

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※国税庁 民間給与実態統計調査より
https://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/minkan/toukei.htm#gaiyou

しかし、一方で一戸建ての価格はどうでしょうか。下表は東京(都心5区、23区南部)と大阪(大阪市)で直近1年に成約をした一戸建ての価格をプロットしたデータです。
ご覧いただいてお分かりの通り、左表の東京はほとんど4,000万円以上で1億を超える一戸建ても多くあります。しかし、大阪は4,000万円以下の一戸建てが多く、1億を超える一戸建てはほぼありません。東京の一戸建ての方が遥かに高い水準になっている事がお分かりいただけると思います。
ちなみにマンションでも同じ現象が起こっており、東京圏の方が高い水準です。例えば、大阪府で坪300万円を超える居住用マンションは、大阪駅徒歩圏内ですら少ない水準に対して、東京都では坪300万円を超えるマンションは都心であればいくらでもあります。この事からも大阪と東京の不動産に対する価値観の違いがお分かりいただけると思います。

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※REINSより 2016年1月検索
一戸建て 大阪市 直近一年の成約事例
都心5区・23区南部 直近一年の成約事例
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

・1-2東京都民と大阪府民の住宅に対する価値観
前項でお分かりいただけると思いますが、東京と大阪では一戸建てをはじめ、不動産の価格について価値観が大きく違います。もし年収が全く違うのであれば一戸建て価格に差が生じても不思議ではありませんが、ほぼ同水準の年収のエリアで、これだけ一戸建て価格に差が生じるのは珍しいです。
本来であれば「一戸建ての売り時」を語る上では「接道」「地価」の要素から展開する事が多いです。しかし、大阪の一戸建ての価値については上記の価値観の違いから、冒頭で申し上げた通り「購入者マインドが上昇しているか否か」が大事な要素になる事がお分かりいただけると思います。「大阪の方は価格にシビア」という何となくのイメージも、データで見ると頷ける結果になっています。

2.新築マンションの価格推移と住宅ローン金利推移
それでは、その「購入者マインド」をどう測れば良いでしょうか。一戸建てにおいて購入者が比較検討をするのは「新築分譲マンション」が多いです。そして、住宅を購入する際には住宅ローンを組む方がほとんどですので「住宅ローン金利」も大切な要素です。
この二つの観点から購入者マインドが上昇しているご説明をします。

・2-1新築マンションの価格推移について
新たにマイホームを探す場合には「賃貸マンション」「中古分譲マンション」「新築分譲マンション」「一戸建て」この4つから選ぶのが一般的です。特に一戸建てと比較検討をされやすい、新築分譲マンションの推移を見ていきましょう。
下表の通り、近畿圏の新築分譲マンションの価格はここ10年で一番高い水準にあります。中古マンションも基本的には新築マンション価格と連動しますので、マンションが全体的に高水準の価格であると言えるでしょう。
従って、新築マンションと比較検討されやすい一戸建ては、今高い水準の価格でも売却しやすい時期と言えるでしょう。

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近畿圏 新築分譲マンション平均価格推移
※国土交通省HPより引用  不動産経済研究所調べ
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

・2-2住宅ローン金利推移
次に住宅ローンの金利推移についてです。
下表の通り変動金利も固定金利も直近では低い水準で横ばいとなっています。更に、現在では変動金利の「優遇金利」が大きくなってきています。優遇金利とは「通常金利より○○%優遇します。このずっと優遇はずっと続きます。」というものです。
例えば、変動金利は現在2.475%です。5~6年前まではこの優遇金利は最大で1.7%程度(それでも優遇幅はかなり大きいです)でしたが、2016年現在では1.9%の優遇幅の銀行もあります。つまり「2.475%-1.9%」ですので金利が0.5%台という超低金利なのです。
当然金利によって、月々の支払いも千円単位、場合によっては一万円単位で変わってきますので、現在は優遇幅を加味した上で「住宅ローンを組むには良いタイミング」と言えるでしょう。

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住宅支援機構HPより
http://www.flat35.com/loan/atoz/4_2.html

前項の近畿圏新築マンション価格推移と合わせて、大阪の一戸建て購入者の購入マインドは上昇しているというのがお分かり頂けたかと思います。

3.一戸建てを売るときの注意点は?
大阪の一戸建てが売り時であるという事はご理解頂けたと思います。
では、実際に一戸建てを売却する時に気を付けるべきことをご説明します。

・3-1査定について
マンションと違い一戸建てには「土地」が存在します。その際に隣地や道路との境目を示す「境界」が大切になってきます。境界が曖昧ですと土地面積が増減したり、後々のトラブルへと繋がりますので注意しましょう。

・3-2媒介契約について
納得できる査定金額を表示し、信頼できる不動産会社を見つけたら媒介契約を締結します。媒介契約の種類は、大きく「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の2つあります。「一般媒介契約」は「複数の不動産会社に自宅の売却をお願いする」契約で「専任媒介契約」は「一社にしか自宅の売却をお願いできない」という契約です。
一見、複数にお願いできる「一般媒介」の方が良さそうに感じますが、一戸建てを売却する時は、「専任媒介」にしましょう。単純に広告活動に力をいれてくれるという理由は勿論ですが、検討者が現れて値交渉になった場合には「いかに周辺相場を踏まえて話せるか」が大切になってきます。専任媒介の方が、不動産会社も当然力を入れて売却しますので、購入者に対しての交渉も粘り強くしてくれるでしょう。

4.不動産会社選ぶときの注意点
ここまでお話しをした通り大阪の一戸建てを売却する時には、価格にシビアな検討者を相手にしなければいけません。しかも、不動産会社は一社にしか依頼しないという事は、その不動産会社によって大切なご自宅の価値を伝えられるかが変わってきますので、不動産会社を選ぶ時には慎重に行いましょう。

・4-1どんな検討者を相手にするかを考える
繰り返しますが、大阪の方は価格にシビアです。不動産会社が提示した査定価格の根拠が「周辺新築マンション」「周辺中古マンション」「周辺一戸建て」など、あらゆる角度からキチンと割り出しているかを確認しましょう。売却する方のあなたが査定価格に納得できなければ、いくら購入マインドが上がっていても購入者も納得できません。
「この担当者であれば値交渉をされても論理的に価格の根拠を説明でき、無駄に値引きはしないで交渉出来そう」そう思える不動産会社を選びましょう。

・4-2具体的な査定方法
一戸建ての査定自体は無料で実施してくれます。大阪エリアの一戸建ての査定をする時には一括で査定をするのが良いでしょう。先述した通り、キチンと価格の根拠をあらゆるデータを元に割り出す不動産会社を見つけるためです。
基本的にはREINSと呼ばれるサイトで周辺事例を調べ価格を割り出しますが、会社ごとに得意エリアや、抱えている顧客層が違います。自分の持っている一戸建てのエリアを考え、そのエリアを得意としている不動産会社に出会うために、一括サイトで複数の会社から査定をお願いしましょう。

5.まとめ:不動産会社をしっかり見極めよう
いくら大阪の一戸建てが売り時であっても、交渉をする担当者によって、いくらで売却できるかは変わってきます。繰り返しますが大阪で一戸建てを高く売却するためには、値段にシビアな大阪の方に「納得してもらえる価格」を提示するのが一番大切です。一括サイトで複数の会社から見積もりをとったら、必ず詳細に価格の根拠を聞きましょう。そこで粘り強く不動産会社を選び、ご自宅の価値を一番高めて売却してくれる担当と出会いましょう。