マンション売却には大きな費用がかかります。
皆さんも良くご存じの仲介手数料以外にも、例えば「抵当権抹消費用」や「司法書士報酬料」など、普段耳慣れない費用があります。それら諸費用の支払いは、基本的に不動産会社が先導して案内してくれますが、一つ一つの項目についてご自身でも理解しておく必要があります。

今回はそんな「マンション売却に伴う費用」についてご説明いたします。

1.マンションの売却に伴う費用について

まず、マンションを売却する時にかかる費用は何でしょうか?一番費用がかかるのは仲介会社にお礼として支払う「仲介手数料」です。その他にも「抵当権抹消費用」「司法書士報酬料」「印紙税」がかかります。

1-1. マンション売却時の仲介手数料

まずは仲介手数料についてご説明します。不動産を売却する時にかかる仲介手数料は物件価格によってそれぞれ下記のように異なります。

物件価格が200万円以下の場合は「不動産価格×5%」の手数料。
物件価格が200万円超~400万円以下の場合は「不動産価格×4%+2万円」の手数料。
物件産価格が400万円超の場合は「不動産価格×3%+6万円」の手数料。
※物件価格は税抜き価格です。

一般的には不動産を売買する時には400万円を超える場合が多いので、仲介手数料は「3%+6万円」と思われている方もいると思いますが、実は物件価格によって変動するのです。この金額は、あくまで「上限」の金額なので、仲介手数料をこれ以下の水準にしても問題ありません。
仲介手数料の注意点は「消費税がかかる」という点です。例えば税抜き物件価格4,000万円の仲介手数料は「(4,000万円×3%+6万円)×消費税1.08」となり、「1,360,800円」の仲介手数料になります。仲介手数料は高額なので、消費税によって万単位で変わってくる点を注意しましょう。

1-2. 登記関係費用など(司法書士報酬含む)

売却するマンションに住宅ローンの残債が残っている時には、抵当権抹消費用というものがかかってきます。抵当権とは簡単に言うと「担保」の事で、マンションを購入する際に住宅ローンを組んだ金融機関が担保としてマンションに抵当権を付保します。抵当権を付保することによって、万が一住宅ローンが支払えなくなった時に、そのマンションの所有権は金融機関に移るという事です。
当然、その抵当権を抹消してから、購入者に物件の引渡をおこないますので、売主負担で「抵当権抹消費用」がかかります。このような登記関係の手続きは司法書士しか行えない手続きになりますので諸費用の中の「登記関係費用」には、この抵当権抹消費用の他に、司法書士報酬料も含まれます。この報酬料は司法書士事務所によって異なりますので、不動産会社に内訳をヒアリングしておくと良いでしょう。

1-3. その他の諸費用など

その他には「印紙税」がかかってきます。これは売買契約書に貼付する切手のようなもので、一定の金額以上の契約書にかかる税金になります。こちらを売買契約書に貼付し、割印を押印することにより法的に認められた書類になります。売買契約書に記載された物件価格により印紙税は異なり、以下の通りです。

→500万円超~1,000万円以下は印紙代「5,000円」
→1,000万円超~5,000万円以下は印紙代「10,000円」
→5,000万円超~1億円以下は印紙代「30,000円」

注意点としては、一度割印を押印した後に契約がキャンセルになったとしても印紙税は返還されません。一度契約は成立している時点で税金が発生しているからです。
その他の注意点としては、引越し費用や家具・家電の購入費や処分費などは、意外と忘れがちな費用且つ高額になるので注意しましょう。

2.リフォームやハウスクリーニングについて

売却をする時にリフォームやハウスクリーニングを実施してから売却する方もいらっしゃると思います。中古マンションの売買は基本的にハウスクリーニングやリフォームの義務はない「現況有姿」になりますが、もしマンションの価値が向上し、より高く売れるのであれば手段としてリフォームやハウスクリーニングすることはあります。

2-1. ハウスクリーニングについて

ハウスクリーニング業者は、不動産会社に紹介してもらう方法が一番良いです。慣れているハウスクリーニング業者はマンションで綺麗しておくべき個所を熟知しています。購入検討者が一番見る汚れは「水回り」と「キッチン」、「バルコニー」の汚れです。

「水周り」については、どうしても素人の掃除だけではとれない汚れがある点と、水回りの汚れはごまかせないからです。「キッチン」については奥様が一番気にする箇所だからです。新築マンションですらキッチン周りのハードルは高いので、中古マンションでは奥様が一番気にする箇所です。「バルコニー」に関しては単純に掃除を怠る方が多いので汚れやすいというのが理由です。マンション購入検討者は必ずと言って良い程、バルコニーには出たがります。「洗濯も室内でやるのでバルコニーにはほとんど出ない」という方は意外とバルコニーの汚れに気づかずに売却活動をするので、売却が決まったら一度バルコニーはチェックしましょう。
ハウスクリーニング業者にもよりますが、大体の相場が5万円前後になるので、その5万円で物件価値が上がると見こせば実施するのも良いと思います。

中古マンション検討者は、ある程度の汚れや傷は覚悟してマンションを巡っているので極端に汚れていなければご自身の掃除程度で大丈夫かと思います。

2-2. リフォームについて

ハウスクリーニングに続きリフォームについてです。一戸建ての建物部分のリフォームをするときは稀にありますが、マンションにおいてリフォームをしてから売りに出すケースはほとんどないと言っても過言ではありません。
ハウスクリーニングと同じですが、中古マンション検討者はある程度の劣化は見越しています。逆に言うと「ピカピカなお部屋が良い」という方は新築マンションを検討するでしょう。

どうしてもクロスの汚れが気になったり、フローリングの傷が気になったりする方は市販のもので対応しましょう。「クロス掃除用品」や「フローリングの傷を直すグッズ」なども売られており、そこまで極端な汚れや大きな傷でない限りは、自分自身である程度対応は出来ます。

どうしてもリフォームをしてから売却したい方は、これもハウスクリーニングと同様に不動産会社に依頼しましょう。リフォーム業者が出す見積もりの相場は一般的には馴染みが薄いものです。その辺りの知識がある不動産会社にヒアリングを行いながら検討しましょう。ただ、リフォーム費用は数十万円、中には百万円を超える規模のものもありますので、売却価格がそれ以上になるかどうかは慎重に見極めてください。

3.まとめ

マンション売却に伴う費用は、普段耳慣れない費用が多いです。不動産会社の言われるがままに支払うのではなく、「これは何のお金か」をキチンと理解してから支払いをしましょう。リフォームやハウスクリーニングについては、場合によって高額になり、逆に実施する方が損になる可能性がありますので、出来る範囲ではご自身で行いましょう。
マンションの売却は「高く売る」事も勿論大事ですが、「支出を抑える」事も同じくらい大事なことなので、費用については詳細を理解しておくことが大切です。

※2016年2月執筆
※税額などは変動する場合がございます。