「仲介手数料っていつ?どのくらいかかる?」

マンションの売却を考えている方は必ず疑問に思う事です。マンションを売却する時に一番かかる諸費用は「仲介手数料」になります。物件価格にもよりますが、百万円単位でかかってくることも多いです。しかし、仲介手数料の仕組みについてはあまりご存じない方が多いのも事実です。仲介会社を選ぶ上で手数料も大事な要素ですので、しっかり学んでいきましょう。

1. マンション売却時の仲介手数料について

そもそも不動産仲介手数料とは「不動産の売却を依頼します。無事に売却してくれたのでお礼を支払います。」若しくは「〇〇のような不動産が欲しい。紹介してくれた物件を購入します。お礼に紹介料をお支払いします。」という成約型の成功報酬になっています。
この章では、そんな仲介手数料の金額と注意点についてご説明いたします。

1-1.仲介手数料の金額

仲介手数料の金額は物件価格によって異なります。何となく「3%+6万円」というイメージがあると思いますが、一般的にその価格水準が多いだけで、違う割合の価格も存在します。
詳細は以下をご覧ください。

→物件価格が200万円以下の場合「5%」の手数料
→物件価格が200万円超~400万円以下の場合は「4%+2万円」の手数料
→物件価格が400万円超の場合は「3%+6万円」の手数料

これはあくまで不動産会社が売却者に請求できる仲介手数料の「上限」になっているので、これ以下の割合で仲介することも可能です。

但し、一般的には不動産会社は仲介手数料を上限まで請求し、それを支払う事が通例になっておりますので、基本的には「不動産会社は上限の仲介手数料で提案する」とご認識ください。今では、少しずつ仲介手数料を低くしている会社も出てきているので、今後は少し業界が変わっていく可能性はあります。

1-2.計算する際の注意点

手数料を計算する時に気を付けるべきポイントは二点あります。
一点目は「算出する物件価格は税抜き価格である」という点です。二点目は「算出した仲介手数料には消費税がかかる」という点です。特に二点目は忘れがち、且つ金額も小さいものではないので注意しましょう。

具体例を挙げてみます。
例えば、中古マンションを税込み3,240万円で売却をした際の手数料はいくらでしょうか。
計算式は「(税抜き価格3,000万円×3%+6万円)×消費税込み1.08」となり、103,6800円の仲介手数料を支払う事になります。消費税がかかる事を忘れないようにしましょう。

2.手数料を払うタイミング、値引きについて

それではこの仲介手数料はいつ支払うのでしょうか。
また、ご質問を頂く事が多い「不動産仲介手数料は値引きできるのか?」というご質問にもお答えしていきます。

2-1.手数料の支払い時期

マンションの売却に伴い発生する仲介手数料を支払うタイミングは、「物件契約時」と「物件引渡時」です。購入検討者が現れて契約に至るときに仲介手数料の半分を不動産会社に支払うのが通例です。前項の例で言うと103,6800円の半分である518,400円になります。

これは手持ち資金で出すよりは、購入者から契約時に手付金というものを頂けるので、それをそのまま充当するケースが多いです。手付金に関しては双方話し合いの元ですが、3%~10%程手付金を頂けるので、基本的にはそこから仲介手数料は払える金額です。

そして、引渡時に残りの残額518,400円を不動産会社に支払います。この金額も物件価格の残代金が購入者から振り込まれるので、そのお金を補填すれば手持ち資金はなくても仲介手数料は払う事は可能です。

しかし、もし、「売却するマンションの住宅ローンが残っていて、売却金額を補てんしても足りない」となると、購入者からもらうお金は住宅ローンの残金返済に充てることになるので、仲介手数料を払うためには手持ち資金が必要になりますのでご注意ください。

2-2.手数料は値引きが出来るのか?

まず結論から申し上げると、「仲介手数料を値引きすることは可能です」。
しかし、それは特殊なケースと思ってください。

仲介会社を選ぶときの要素は様々ですが「査定額に根拠がある」や「応対が丁寧」などが挙げられると思います。その中で「仲介手数料が安い」という基準で選んでもどの会社も上限で請求するのが普通なので、これらに差はほとんどありません。(冒頭で申し上げた通り、低い割合で請求する会社も少しずつ出てきてはいます。)

つまり、単純に仲介手数料の値交渉しても基本不動産会社は上限の手数料を払ってもらえなければ仲介を請け負わない会社が多いと思います。

どういうケースで値段を下げられるかというと、「1週間に1回以上する売却活動の報告義務を怠った」や「不動産会社の過失により売却価格が下がってしまった(例えば、売主に確認せずに勝手に物件価格を値引く交渉をした等)」などの「媒介契約(「この不動産の売却をあなたの会社に任せます」という契約)違反」や「過失による物件価格低下の損害」です。

但し、「イチャモンを付けて仲介手数料を下げてやる」という考えはやめてください。キチンと媒介契約という書面に仲介手数料は明記されますので、その後に仲介手数料を値交渉することは、特段の理由がない限りはルール違反の行動です。

もし、媒介契約前に無理やり値交渉をして仲介手数料を値引き出来たとしても、値段を引いた分「広告宣伝費を減らす」や「その物件に割く人員を減らす」などを不動産会社もせざるを得ないので、無暗に値交渉をすることは得策ではありません。

2-3.手数料が低い不動産会社について

先述したように現在では「手数料は上限の半分しか頂きません」のような不動産会社が存在します。勿論、査定をしてみて根拠があり、対応も丁寧で、ご自宅の売却を依頼したいと思われたら依頼しても良いと思います。

但し、そのような会社の注意点が二つあります。一つ目は「新興会社が多いので、物件情報とノウハウが少ない」という事です。不動産は地場で長らくやっている会社の方が「地元でマンションを買いたい」という買いニーズを持っている顧客が多いのは事実です。その顧客ストックが少ない点が注意点の一つ目です。

二つ目は、先ほども少し触れましたが「広告宣伝費」です。「ネットに掲載」や「チラシを作り周辺マンションにポスティング」など物件を認知させるためには、どうしても広告宣伝費が必要です。不動産会社は仲介手数料の中から人件費含め全ての経費を賄わなければいけません。仲介手数料が低いという事は、その分人件費や広告宣伝費などが削られるという事です。
この二点を注意し、担当者と話をして納得した時に仲介手数料の低い会社を選びましょう。

3.まとめ

仲介手数料は中々触れる機会がないので細かいところまでご存じなかった方もいらっしゃると思います。しかし、売却に伴う非常に大きな金額ですので、概要は把握しておいた方が良いです。「〇〇万円で売却できたら仲介手数料は○○万円かかる」と、正確な額を把握しておかないと今後の資金計画に狂いが生じます。
良い仲介会社を選んで、満足いく結果で仲介手数料をお支払い頂ける状況になれば幸いです。