買取り

買取とは、不動産会社が再販を目的として不動産を買い取る事です。そのまま転売する方法もありますし、リノベーションなどを行い再販する場合もあります。通常は、不動産会社は売主から依頼を受けて、買主を探し「仲介」します。その「仲介」ではなく、不動産会社自らが買い取る事をいいます。

不動産会社はあくまで再販するために買い取るので、相場価格の7割前後まで価格は下がってしまいます。しかし、決済が早かったり、売却活動を周囲に知られなかったりというメリットもあります。また、一定期間は通常の売却活動をして、その後に買取をするという買取手法もあります。

囲い込み

不動産会社が、自分が売却を担当している物件を囲いこむことです。不動産会社は売上が倍になるので、売主・買主どちらからも仲介手数料が欲しいです。つまり、買主も自分で探して仲介するのが理想ということです。

そのため、別の不動産会社から「検討者がいるので物件を案内させてください」と問い合わせが来ても「検討者がいるので案内できません」と断ってしまうのです。別の不動産会社の紹介で決まってしまうと、買主からの仲介手数料が貰えないからです。このように、自社の利益のために物件を囲いこむことがあるのです。

競売

競売とは、主に住宅ローンや借入金などの返済が不能になった場合の売却手段です。住宅ローンの借入者がローン返済不能状態に陥ると、金融機関は書面や電話などで、返済の催促をします。その催促に一定期間応じないでいると、金融機関は保証会社に残債の返済を求めます。(保証会社が借入者の「保証人」代わりのため)

その後に、保証会社が債権者となり、残債の返済を借入者に求めます。保証会社の判断次第では、広く一般的に購入者を公募する「競売」手続きに入ります。競売に入ると相場価格の5~7割程度まで金額が下がってしまうという大きなデメリットがあります。
競売とは、主に住宅ローンや借入金などの返済が不能になった場合の売却手段です。住宅ローンの借入者がローン返済不能状態に陥ると、金融機関は書面や電話などで、返済の催促をします。その催促に一定期間応じないでいると、金融機関は保証会社に残債の返済を求めます。(保証会社が借入者の「保証人」代わりのため)

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社が売主・買主から貰う仲介手数料報酬のことです。宅地建物取引における媒介報酬は成功報酬であるため、媒介(仲介)が成功した時しか媒介報酬はかかりません。媒介報酬額は売買代金によって上限が決まっており、その上限を超える金額を不動産会社は受け取る事は出来ません。

多くの不動産会社は媒介報酬を上限一杯で請求してきますが、最近では媒介報酬額を下げて請け負う不動産会社も出てきはじめています。媒介報酬額は、不動産会社と締結する不動産媒介契約書に記載することによって決定します。

任意売却

任意売却とは、主に住宅ローンや借入金などの返済が不能になった場合の売却手段です。住宅ローンの借入者がローン返済不能状態に陥ると、金融機関は書面や電話などで、返済の催促をします。その催促に一定期間応じないでいると、金融機関は保証会社に残債の返済を求めます。(保証会社が借入者の「保証人」代わりのため)

その後に、保証会社が債権者となり、残債の返済を借入者に求めます。その際に不動産の売却を仲介会社に依頼して売却することを「任意売却」と言います。通常の売却とほぼ同様の流れで不動産を売却します。

媒介報酬

仲介手数料」と同じ意味

自ら売主制限

宅地建物取引業者が自ら不動産の売主となる場合には、8種類の制限が課せられます。8種類の制限を要約すると以下の通りです。売主が個人ではなく、プロである宅建業者なので、制限や決まりが厳しいです。
1. 売買する不動産は自己所有物件であること
2. 事務所等以外での申し込み締結は、買主側がクーリングオフできる
3. 債務不履行による契約解除の違約金などの設定は、売買代金の20%以下にする
4. 売買代金の20%を超える手付金は受領できない
5. 瑕疵担保責任について、民法の原則より買主に不利な特約は無効になる
6. 手付金保全措置を講じる必要がある場合には、手付金保全措置を講じた後しか、手付金受領してはならない
7. 割賦販売契約の場合には、30日以上の期間を定めた書面催告にも応じない場合のみ、契約解除ができる
8. 所有権留保による売買契約はしてはいけない。言い換えると引渡までに必ず買主の名義にする

両手取引・片手取引

不動産会社が仲介手数料を、買主・売主の両者から得ることを両手取引といいます。一方、売主・買主のいずれか片方からしか得られない場合には、片手取引といいます。基本的には仲介手数料が倍になるので、不動産会社は両手取引を狙う会社が多いです。

しかし、現在ではあえて片手取引にすることで集客を図っている不動産会社もあります。つまり、「仲介手数料は売主からしか貰わずに、買主からは貰わない」ということです。そうすれば購入検討者の数が増え、その会社が担当している売却物件が売れやすくなるのです。

REINS

REINSとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称です。原則は不動産会社しか閲覧できないネットワークシステムになります。REINSは過去の成約物件や現在売り出している物件を確認することができます。

以前は、不動産会社ですら、成約事例や売り出し物件の情報を全て把握している状態ではありませんでした。そのため、相場価格の算出もいい加減で、一般消費者は不動産会社の言う事に説得性を持てない状況でした。

そこで1989年にREINSというネットワークシステムをつくり、不動産会社はリアルタイムに不動産情報を共有できるようになりました。それにより、不動産流通業界(中古物件の売買)の透明性を図ったのです。