買い替えローン

住宅の買い換えを行う際に利用できるローンです。家を売却する時には、その家の住宅ローンを完済する必要があります。しかし、その家の売却金額を充ててもローン完済できずに、且つ新しい家をローンで購入する時には「買い替えローン」を利用する場合が多いです。

例えば、今の家を売却してもローンが1,000万円残ってしまうとします。この1,000万円は手元資金などで補填して完済しなければ、家を売ることは出来ません。しかし、新たに4,000万円で新しい家を買う場合には、その4,000万円に残債1,000万円を上乗せ出来るのです。

つまり、買い替えローンを利用すると、新しい家と残債分の合計5,000万円を組むことが出来ます。更に、ローン金利も通常の住宅ローン金利と一緒です。ただし、ローン審査は厳しくなります。

仮審査

仮審査とは、金融機関で住宅ローンを組むための事前審査のことです。事前審査と言っても金融機関内できちんと審査をするので、用意する書類などは少なくありません。個人を証明する運転免許証や年収を証明する源泉徴収票。また、他の借入がある場合には、借入償還表なども必要です。

仮審査の後に本審査をしてから金銭消費貸借契約(住宅ローンの本契約)という流れになります。仮審査をした後に、転職をしたり他の借入をしたりしなければ、本審査で否認になる事はほぼありません。仮審査の結果は、通常1営業日~5営業日程度で出ます。

金銭消費貸借契約

金銭消費貸借契約とは、金融機関と締結する住宅ローンの本契約のことです。住宅ローンを組むには、仮審査、本審査に承諾後に金銭消費貸借契約を締結します。住宅ローンは借入金額やボーナス時の支払い、金利タイプや借入期間など、借入者が選択する項目が多いです。

仮審査、本審査時にはこれらの条件を変更することができますが、金銭消費貸借契約を締結した後には原則変更はできません。また金銭消費貸借契約を締結してから住宅ローン実行日までの期間は、金融機関によって異なります。そのため、不動産の引渡日が決定したら日付を逆算して金銭消費貸借契約を結ばなくてはいけません。

固定金利

固定金利は「一定期間固定金利」と「全期間固定金利」の2種類があります。一定期間固定金利は、例えば3年固定や5年固定などのローン商品です。仮に5年固定で組んだ場合には、5年間は金利が固定されて、その後は原則変動金利に切り替わります。

全期間固定金利は住宅支援機構が提供する「フラット35」が一般的です。フラット35は借入期間中ずっと金利が変わらないタイプのローン商品です。一般的には、変動金利、一定期間固定金利、全期間固定金利の順番で金利が低いです。

ダブルローン

ダブルローンとは、今の家のローンと新しい家のローンを同時に組むことをいいます。原則住宅ローンは1本しか組むことが出来ません。なぜなら、「居住用」という、生活していくためには必須な不動産を買うから、住宅ローンという低金利ローンを利用出来るという考えだからです。

そのため、2本目のローンは投資用ローンなどになり、金利は住宅ローンの数倍になります。しかし、今の家を将来的に売却する時などには、一時的に2本の住宅ローンを組むことが可能性です。その状況の事をダブルローンと言います。いずれにしろ、不動産売買においては、家に関するローンを2本組むことをダブルローンといいます。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、一般的に一戸建てを建築する時に適用される融資のことです。住宅ローンは原則建物が完成した後でないと融資が出来ません。そのため、一戸建ての建築中に施工会社から「中間金」を請求された場合には、住宅ローンで支払う事ができないのです。

例えば総工事費用5,000万円の一戸建てを建築するとします。施工会社は上棟(建物の上物が完成)時点で総工事費用の3割~5割を請求するケースが多いです。その際には住宅ローンを組むことは出来ないので、住宅ローンよりも金利が高いつなぎ融資を利用します。そして、建物完成後に組む住宅ローンでつなぎ融資で借り入れた金額も返済するという流れです。

フラット35

住宅支援機構が運用する住宅ローンの種類の一つです。特徴としては、借入期間中ずっと金利が変わらない点です。住宅の種類(例えば長期優良住宅かなど)や借入期間によって金利が異なる場合があります。ただ、一度組んだらフラット35の実行月に適用された金利から変わる事はありません。

金利が変わらないという事は長期金利になるので、変動金利と比較すると金利は高めに設定されています。また会社の規模や勤続年数などをローン審査にほとんど加味しないので、民間の金融機関よりは審査が緩いです。

変動金利

金利種類の一つです。変動金利は、短期プライムレート(短プラ)と呼ばれるレートを基準に金利が設定されます。短プラは民間銀行同士で行う融資など、「優良企業に行う際の融資金利」を基準にして変動します。

変動金利は一般的には金利は低い点がメリットで、金利が変動する点がデメリットです。金利は半年ごとに見直され、5年に1回住宅ローンの返済額に反映します。そのため、5年に1回のペースで、支払っている返済額が増減するリスクがあるのです。ただし、あまりに金利が上昇した場合に備えて、従来の1.25倍以上返済額を増額してはいけないというルールがあります。

保証会社

保証会社とは、不動産においては住宅ローンを組む際に利用されます。保証会社は昔で言う「保証人」の代わりをするので、もし借入者が債務不能になれば代わりに残債を補填します。そのため、住宅ローンを組む時には保証料として、借入者が保証会社に費用を支払います。

例えばZ銀行(保証会社G)からAさんが借入を起こしたとします。Aさんが一定期間住宅ローンの支払いを滞納した場合には、Z銀行は保証会社Gへ債務を請求します。G社はZ銀行にAさんの残債を支払うことになります。

そして、Z銀行が持っていた債権を譲渡され、今度はG社がAさんに対して残債の支払いを命じます。それでもAさんが残債を支払わない場合には、G社は強制的に競売にかけることができます。

連帯債務者

連帯債務者とは、一つの債務に関して連帯して責任を負う事です。不動産においては住宅ローンの「ペアローン」が連帯債務にあたります。例えば、銀行から5,000万円の借入を起こすとします。その時に2,500万円ずつ2人で債務を負う事を連帯債務と言います。それぞれが債務を負っているので、名義も両方入ります。

連帯債務は、原則は夫婦間、親子間でしかなれません。また、連帯債務はそれぞれの連帯保証人になる必要があります。例えばAさんBさん夫婦で2,500万円ずつの債務を負う(連帯債務)とします。その時にAさんが支払い不能になれば、その債務は連帯保証人でもあるBさんが負うということです。

連帯保証人

連帯保証人とは、主たる債務者がローンの支払いが出来ない状態になった時に「保証する人」のことです。連帯保証人は原則として夫婦間か親子間でしかなることができません。連帯保証人は不動産の名義人にはなれずに、あくまで主たる債務者が支払い不能の状態の時に債務を負います。

住宅ローンにおいては、連帯保証人を付けることによって住宅ローンが通りやすくなります。連帯保証人の年収も全て合算され、(どの程度合算するかは金融機関によります)合算後の年収額で住宅ローン審査をしてくれるからです。