3,000万円の特別控除

不動産を売却して売却益(譲渡所得)が出たら、その所得に対して譲渡所得税がかかります。その譲渡所得を、ある一定の条件を基に3,000万円控除することを、3,000万円の特別控除といいます。つまり、仮に譲渡所得が3,300万円あっても特別控除が適用できれば、譲渡所得は300万円の扱い(3,300万円-3,000万円)になるということです。

条件が色々ありますが、基本的には「居住用」であることが条件です。投資用不動産などは適用外です。主たる目的が「一般的な売買を促進すること」であるため、居住用不動産にしか適用されないのです。

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空き家対策特別措置法

平成27年2月26日に施行された、空き家に対して施行される法律です。空家の増加による損害(倒壊などの危険や、不動産流通の停滞)を防ぐために施行された法律です。つまり、空き家の売却や有効活用を促している内容になっているということです。

例えば、今まで建物が建っているだけ固定資産税が優遇されていた措置を、空き家の場合は優遇適用外にしています。また、空き家を放置し続けている物件を、行政の意思で強制的に撤去できます。ほかにも、空き家をリフォームしたり、解体したりして売却すれば、税金が優遇されるなどの措置があります。

空き家問題

空き家問題とは、空き家が増加することよる犯罪や災害、不動産流通の停滞などのリスクが増える問題のことです。空き家は平成25年時点で800万戸を超えています。そのため、平成28年現在では1,000万戸近くの空き家があるとも言われています。

空き家があると、空き巣に入られたり、空き家が倒壊したりと、犯罪・災害リスクが増します。また、有効的な土地活用が出来ないので、不動産流通の停滞にも繋がります。そのため、空き家を放置すると、行政が強制的に撤去できたり、逆に空き家を解体・リフォームすると優遇措置を受けられたりします。このように、空き家問題の対策を政府も講じ始めているのです。

移転登記

不動産の売買における移転登記とは、「所有権移転登記」を指します。所有権移転登記とは、売主の名義から買主の名義へと、名義の書き換えをすることです。この名義の書き換えによって所有権は買主へと移転されます。

所有権移転登記は基本的には中古物件の売買時に行う登記です。新築物件の登記はそもそも登記がなされていないので、「所有権の保存登記」を行います。いずれも「買主の名義にする」という意味なので、所有権移転登記も所有権保存登記も目的は一緒です。

権利書

権利証とは、不動産の権利が誰のものであるかを記載してある書面のことです。不動産の売買に伴い所有権が登記されます。その際に登記所から登記済証が交付され、その登記済証を権利書と言います。不動産の売買に伴う登記の際に必要になってくる書面です。

権利証とは、あくまで「誰が所有しているかが記載されている書面」です。つまり、権利証を持っているからと言って、不動産の権利を有しているワケではありません。そのため権利証が盗難に遭ったからといって、不動産の権利がなくなってしまうワケではないのです。

平成17年に新不動産登記法が施行され、この権利書制度は廃止されました。現在では法務局で「登記識別情報」というオンライン書面に代わっています。

敷地権

マンションなどの一棟の区分所有建物の敷地に関する権利のことです。通常、マンションなどは建物自体の所有権と建物の敷地(土地)の権利の二つの権利を有している必要があります。つまり、建物だけをAさん、敷地だけをBさんと別の人が有することは出来ないということです。

敷地権が登記されれば、敷地と建物の登記が一体化されるので、売買の手続きが楽になります。敷地権を登記することは義務でありません。ただ、敷地権を登記しないと建物と敷地に権利が分かれているので、登記手続きなどを建物・土地と別々に行う必要があるのです。

司法書士

不動産の権利に関する「登記」を専門に扱う士業です。登記業務以外にも、訴訟代理業務や和解業務なども行うことができます。不動産においては不動産登記申請者から依頼を受けて、不動産の所有権「移転」「保存」に関する登記を行います。

また、金融機関と連携をして、抵当権の「設定」「抹消」登記も行います。登記自体は司法書士にしかできない業務ではなく、誰でもできます。しかし、あまりに煩雑で難解な手続きのため、プロである司法書士に登記を依頼することがほとんどです。売主・買主は登記の際にかかる司法書士への報酬料も「諸費用」として負担します。

借地権

不動産売買において「借地権」という場合には、旧法借地権を指す場合がほとんどです。旧法借地権とは、1992年までに施行されていた借地借家契約に基づいて契約されている借地権契約のことです。新たな借地権契約を締結する時には旧法借地権では締結できませんが、従来の契約を更新する時は旧法のままの契約延長ができます。

旧法借地権は地主側に不利で借家人に有利な契約形態になっています。基本的には地主は借家人が「契約を更新したい」といえば拒否できず、借家人がそこに住み続ける意志を持つ限り契約は更新し続けます。

定期借地権

定期借地権とは1992年に施行された、新しい借地借家契約に基づいて契約された借地権契約のことです。新法借地権ということもあります。一般的な定期借地権とは、借地権契約を50年以上と「定期」で定める借地権契約です。

つまり、50年間と期間を定めたら、50年後には必ず借地権契約は解除されます。例えば、50年間の定期借地権のマンションであれば、50年後に解体をする前提で契約します。期限付きですので、通常の所有権物件よりも安価であることがほとんどです。

抵当権設定登記

抵当権とは、金融機関からローンを組んで不動産を購入する時に金融機関が設定する権利の事です。その抵当権付保していることを公的に証明するために、抵当権の設定登記を行います。

抵当権を設定しておけば、仮に借入者がローン返済を滞納した時などに、金融機関は自分達が主導となり不動産の処分が出来ます。その処分した不動産の金額を、ローンの残債に充てるのです。抵当権の設定登記は基本的に司法書士が行います。そのため、司法書士に支払う報酬料と、登録免許税という税金がかかってきます。

抵当権抹消登記

抵当権を抹消するための「登記」のことです。抵当権とは、金融機関が融資を行っている不動産に対して設定している権利です。仮に、借入者がローンの返済などを滞納したら、金融機関が主導して対象となる不動産を売却することができます。

この抵当権を抹消するためにはローンの完済が条件であり、抵当権を抹消しないと不動産の売却はできません。そのため、残債がある場合に不動産を売却したい場合は、ローンの完済をして抵当権を抹消することが必須条件です。費用は登録免許税が1物件につき1,000円かかり、その他に登記を行う司法書士に支払う報酬料があります。

登記面積

登記面積とは登記簿に記載される面積のことです。様々な税制の優遇や、住宅ローン優遇などの控除にも登記簿面積が適用されます。つまり、「〇〇㎡以下が適用条件」となっている場合には、登記簿面積が〇〇㎡以下である必要があるのです。

不動産の売買で表示される面積と登記簿面積は広さが異なります。売買時に表示される面積は「壁芯」計算と言い、壁の中心を枠取り、広さが表示されています。一方、登記面積は「内法」計算と言い、壁の内側から枠取り、広さが計算されるからです。つまり、登記面積の方が売買時の面積より狭くなります。

表題登記

表題登記とは、土地や建物に関して、「最初にされる」登記のことを言います。つまり、新築された一戸建てやマンションなど、まだ登記記録が存在しない不動産を登記することです。最初に登記する場合にはまず表題部を登記する必要があるので、表題登記と呼びます。

具体的に謄本の「表題部」とは建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載される部分です。この表題部だけを登記した後に、建物の「保存登記」をすることにより、誰が所有権を持っているかを証明します。つまり、新築不動産を建築した場合には、表題登記をして保存登記をするという流れになるということです。

閉鎖謄本

閉鎖謄本とは閉鎖登記簿の写しのことです。閉鎖登記簿とは、土地や建物の登記記録が閉鎖(建物が滅失された時に行う「建物滅失登記」を行った時など)された場合に、その閉鎖記録が保存される帳簿や磁気ディスクのことです。

また、登記所のオンライン化に伴い、従来の紙の登記簿が磁気ディスクへと書き換えられています。その従来の「紙の登記簿」を閉鎖登記簿ということもあります。

いずれにしろ、建物滅失登記されたり磁気ディスクへと書き換えられたりした、「昔の登記記録」を掘り起こす時に閉鎖謄本を取得します。

防災地域

防火地域とは、都市計画上、建物が密集する地域に定めている地域・地区です。目的としては、主に住宅地域や商業地域において、「建物の火災の発生、建物の延焼を防止する」という点に重きを置いています。

防火地域では、建物は原則耐火建築物でなくてはいけません。つまり、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物である必要があるということです。ただし、平屋建ては外壁や軒裏のみが耐火建築物あれば良かったり、国土交通大臣の認定を受ければ木造建築物の建築ができたりします。