印紙税

印紙税とは印紙税法で、課税文書に指定されている書面に適用される税金のことです。不動産売買においては「売買契約書」が印紙税の課税文書に当たります。印紙税額は「物件価格」と「時期」によって異なります。

例えば、2016年9月現在、物件価格が1,000万円超~5,000万円以下の売買については、2万円の印紙税がかかってきます。5,000万円超~1億円以下の売買については、6万円の印紙税がかかります。

印紙自体はコンビニや郵便局で売っており、切手のような形状です。その印紙を売買契約書に貼付し、割り印をすることで納税したと見なされるのです。

減価償却費

減価償却費とは、建物は年数が経つにつれて劣化していく(経年劣化)という考えの元、建物から差し引く費用のことです。不動産売買において、減価償却費を活用するのは譲渡所得(売却益)を計算する時です。

譲渡所得を計算する時には、売却額から購入額を差し引きますが、その購入額には減価償却費を加味しなければいけません。例えば、鉄筋コンクリート造の築10年のマンションの売却の場合には、構造と年数によって減価償却費が決まります。その金額を購入時の費用から差し引いて計算しなければなりません。

公示価格

公示価格は、「土地」を売買する際に目安にされる価格の事です。建物は関係なく、その土地本来の価値を金額に換算した価格です。公示価格は地価公示法に基づき、算出されます。毎年1月1日時点の価格を、国土交通省が定めた土地鑑定委員会に専任された不動産鑑定士が現地を調査して算出します。その結果は4月頃に国税庁のホームページに公開されます。

公示地価は一般の方が土地を購入する時や、逆に不動産会社が土地を販売する時に参考にされる価格です。ただ、あくまで「高すぎないか、安すぎないか」の目安なので、実際の販売価格は実際に取引された成約事例が反映されることが多いです。

公示地価

公示価格と同じ

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点で土地・建物の所有者に課税される地方税です。国税ではないので、不動産の所在地の市町村が課税の主体となります。固定資産税・都市計画税は年度初めの4~5月頃に固定資産税の「納税通知書」が送られてきます。その納税通知書に従って、年度内に4分割、または一括で支払うことになります。

固定資産税の税額は原則、固定資産税課税標準額の1.4%です。一方、都市計画税は固定資産税課税標準額の0.3%が最高税額になります。ただし、マイホームやセカンドハウス用の「居住用」不動産であれば、200㎡以下の部分は1/6、200㎡超の部分は1/3の軽減措置があります。これは固定資産税課税標準額を減額する措置です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売買においては売却時に発生した売却益(譲渡所得)に課税される税金のことです。譲渡所得を計算する時には、単純に売却益から購入金額を差し引くのではありません。売却・購入時にかかった諸費用は経費として計上して、購入時の価格からは減価償却費を差し引いてから計算します。

また、税率は保有期間によって異なります。5年超保有している場合には、所得税15%(復興特別所得税2.1%)、住民税5%が課税されます。5年以下の保有の場合には、所得税30%(復興特別所得税2.1%)、住民税9%が課税されます。

相続税

相続税とは、不動産などの財産を相続した時に課税される税金になります。相続税の税率や控除額は、相続される財産の金額によって異なります。共通している基礎控除は「3,000万円+(法定相続人×600万円)」です。

つまり、まず相続する財産の課税標準額を割り出します。その課税標準額から上記の基礎控除を行います(仮に基礎控除後の金額をAとする)。Aの金額によって決まっている相続税率を掛け、更にAの金額に応じて決まっている控除額を差し引いて相続税は計算されます。

贈与税

財産を贈与した場合にかかる税額です。不動産取引においては、所有している土地や建物を第三者に贈与する時に課税されます。贈与税の基礎控除は110万円で、贈与する価格によって税率と控除額が決まります。更に、直系尊属(祖父、父から子への贈与など)からの贈与(特例税率)か、それ以外への贈与かによって税率と控除額は異なります。

贈与税は税金の中でもトップクラスに税率が高いです。例えば、特例税率を利用しても3,000万円超~4,500万円以下(基礎控除110万円差引後)の税率は50%、控除額は415万円です。特例を利用できなければ、3,000万円超(基礎控除110万円差引後)の税率は55%控除額は400万円になります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を登記する際にかかってくる税金のことです。不動産売買においては、所有権と抵当権に関する登記があります。新築物件の購入の際には、所有権保存をする際に登録免許税がかかり、その費用は買主が負担します。

また、中古物件を購入する際には買主から売主名義へ書き換える、所有権移転登記をする際に登録免許税がかかります。こちらの登録免許税も買主が負担します。一方、中古物件を売却する際には金融機関から付保されている抵当権を抹消する必要があります。その際にかかる登録免許税は売主の負担になります。

不動産取得税

売買や贈与によって不動産を取得した時や、建物を新築・増築した時にかかる税金です。国税ではなく、都道府県が課税する地方税になります。平成30年3月31日までの税率は、土地建物の税額が固定資産税評価額に3%をかけます。しかし、その土地建物が、住宅以外の家屋の場合には4%を掛けて計算します。

また、宅地の場合は固定資産評価額が1/2で計算されます。更に50㎡以上の居住用住宅の場合は1,200万円の控除があります。仮に、居住用の70㎡のマンションを取得した場合に、固定資産税評価額が1,200万円以下であれば、その金額は全て控除されるので不動産取得税はかかりません。

優遇措置

優遇措置とは、主に税金に関して、条件を満たした人にだけ優遇を適用する措置のこと全般を指します。不動産売買において良く利用される優遇措置は、「3,000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」です。

3,000万円の特別控除は「居住用不動産の売買」などの条件を満たせば、譲渡所得を3,000万円控除してくれる優遇措置です。言い換えると、「売却益が3,000万円にかであれば非課税」ということです。

また、住宅ローン控除とは、毎年末の住宅ローン残高に応じて税金が還付される措置です。原則は年末住宅ローン残高の1%を所得税・住民税から還付します。

路線価

路線価とは、土地の相続税を算出する際に使用する価格のことです。土地の相続税を定める時には、そもそもその土地にどの程度の価値があるかという「評価額」を算出します。その評価額を路線価図で確認するのです。路線価図には、道路によって㎡数当りの評価が千円単位で記載されています。

例えば、自分が算出したい土地が「250C」と書かれている道路に面しているとします。その場合は1㎡当り25万円の評価額になるという事です。Cというアルファベットは、その土地が借地権である場合に軽減されるパーセンテージを表しています。

また、路線価は毎年7月1日に国税局・税務署で公表されます。基本的には公示価格の80%を目安に決定されます。