委任契約

民法上の典型的な契約の一つです。法律行為の実施を自分で行うのではなく、特定の「人」や「企業」に委任するのことを指します。不動産売買時には委任契約に準じる契約行為という意味の「準委任契約」として、不動産会社と結ぶ「媒介契約」があります。

委任契約は請負契約(特定の仕事を請け負う契約)と違い、結果を出す事が必須ではありません。また、雇用契約などと違い、受任者(それを請け負った人や企業)の裁量で実施できます。媒介契約も売買が成立する「結果」は達成できない場合もありますし、不動産会社の「裁量」で売却活動を行います。

一般媒介契約

3種類ある媒介契約のうちの一つです。宅地や建物の売買または交換の媒介(買主売主を「仲介」)をする契約のことです。一般的には不動産を売買する時に不動産会社に「仲介」を依頼するための契約を指します。

一般媒介契約は、他の2種類の媒介契約とは違い、複数の不動産会社に売却を依頼しても問題ありません。また、依頼された不動産会社は、指定流通機構に登録する義務もありません。更に、不動産会社から売主へ売却報告をする義務も特にありません。

瑕疵担保責任

瑕疵とは「欠陥」のことです。つまり、瑕疵担保責任とは、「建物に欠陥があったら売主が責任を持って補償しなさい」という責任のことです。具体的には、天井からの水漏れや、土台がシロアリ被害に遭っている時などに瑕疵担保責任が発生します。

瑕疵担保責任の責任期間は、民法や宅地建物取引業法などで見解が異なるため非常に複雑です。ただ、一般的には新築物件(売主が不動産会社)であれば、「主要構造部分は引渡後から10年間」売主は瑕疵担保責任を負います。中古物件(売主が個人)であれば「引渡から半年~1年間」程度を、売主と買主の間で合意して設定します。

住宅ローン特約

不動産を売買する時に、不動産の売買契約書に盛り込む特約のことです。このローン特約は、一般的にはフォーマットとして盛り込んでいるケースがほとんどです。住宅ローンを組んで不動産の購入をする時には、売買契約の締結前に必ず「審査」をします。

しかし、その審査は仮審査であるので、稀に売買契約後に締結する「住宅ローンの本審査」で落ちてしまう場合があります。そのような時に「違約」にせずに、白紙解約ができるような「特約」を盛り込むのです。それが「ローン特約」です。

専属専任媒介契約

3種類ある媒介契約のうちの一つです。宅地や建物の売買または交換の媒介(買主売主を「仲介」)をする契約のことです。一般的には不動産を売買する時に不動産会社に「仲介」を依頼するための契約を指します。

専属専任媒介契約は、1社にしか仲介を依頼できず、自分が買主を発見しても専属専任媒介契約を結んだ不動産会社に仲介を依頼しなければいけません。依頼された不動産会社は、媒介契約締結後5日内に媒介契約を受けた対象物件を、指定流通機構に登録する義務を負います。

また、1週間に1回以上の頻度で不動産会社から売主へ売却報告をする義務も負います。基本的に専属専任媒介契約の契約期間は3か月以内と決まっています。

専任媒介契約

3種類ある媒介契約のうちの一つです。宅地や建物の売買または交換の媒介(買主売主を「仲介」)をする契約のことです。一般的には不動産を売買する時に不動産会社に「仲介」を依頼するための契約を指します。

専任媒介契約は、1社にしか仲介を依頼できません。依頼された不動産会社は、媒介契約締結後7日内に媒介契約を受けた対象物件を、指定流通機構に登録する義務を負います。また、2週間に1回以上の頻度で不動産会社から売主へ売却報告をする義務も負います。基本的に専任媒介契約の契約期間は3か月以内と決まっています。

停止条件付契約

不動産の買い換え時に適用される契約です。新しい不動産を購入する時に、今の不動産を売却する前提で売買契約を結ぶことがあります。しかし、特約を付けずに売買契約を結んでしまうと、もし今の不動産が売却できなければ、新しい不動産の購入ができなくなります。その時には、買主側の「違約」になってしまい手付金が没収されてしまうのです。

それを防ぐために、「今の家が、もし○月○日までに〇〇万円で売れなければ、(新しい不動産の)売買契約は白紙解約になります」という特約を付けます。それが停止条件付契約です。

手付金

買主が売買契約締結前までに支払う金銭のことです。手付金の効果は「契約の解約時」に適用になります。仮に、買主の自己都合による解約であれば、手付金は売主が没収します。一方、売主の自己都合による解約の時は、手付金を買主に返還し、更に手付金と同じ額の金額を違約金として買主に支払います。

手付金額に関しては、売買代金の20%以内という上限が決まっています。しかし、下限は決まっていないので、仮に1万円でも問題ないのです。しかし、手付金が少ないと契約の解約リスクが大きくなるため、通常は物件価格の5%や10%などの金額を設定することが多いです。

手付金保証

売買契約の締結前に、買主は売買代金の一部を売主に支払います。ただし、仮に新築の不動産を不動産会社A社から購入した時に、物件引渡前にA社が倒産したら売買契約は解除になります。しかし、A社の状況次第では手付金を返還するだけの余裕がない場合もあります。その時に、A社に代わって手付金を保証することを、「手付金等の保証」と言います。手付金を実際に保証するのは、宅建協会が選定している「手付金保証会社」になります。

売主側には手付金を「保証」するという義務があります。建物完成前なら「手付金等(引渡前に受け取る全ての金銭の合計)が売買代金の5%または1,000万円を超える場合」です。また、建物完成後であれば「手付金等が売買代金の10%または1,000万円を超える場合」に義務が発生します。