マンションを出来るだけ高く売りたい
こんな思いを持っている人は多いと思います。
中古マンションを売却する時には不動産会社が「無料査定」を行い、その金額によってマンションの売り出し価格を決めます。その売り出し価格で成約出来れば一番理想ですが、購入検討者と価格調整をして、売り出し価格よりもマンションの価格を下げて契約するケースも少なくありません。査定額が低ければ低いほど、成約価格も低くなる可能性が高くなります。
つまり、マンションを高く売るためには、まず「マンションの査定額を高くする」必要があるのです。勿論、単に高い数字を提示してくる不動産会社を選ぶのではなく、根拠がある査定額で、金額が高い不動産会社を見つける事が重要になってきます。
そのためには「そもそも査定額ってどんな根拠で出しているのか?」という部分を理解しておく必要があります。それらを理解する事が「中古マンションの査定額を高く出すこと」に繋がり、結果的に「ご自宅を高く売る事」に繋がってきます。
今回は、「根拠のある高い査定額」を提示してくれる会社を選ぶために、「マンション査定」について詳しく学んでいきましょう。

1. マンション査定の流れ

まずはマンション査定の流れについて簡単にご説明します。中古マンションの査定は不動産会社に無料査定をお願いする事から始まります。現在はインターネットが主流で、「部屋情報(間取り、広さ、階数、向き)」と「建物情報(築年数、構造)」があれば査定は可能です。一括査定と言い、複数の会社に査定を一括でお願いできるサイトもありますので、簡単に無料査定を行う事が出来ます。

・1-1 机上査定と実査定

査定には机上査定と実査定という二つの種類の査定方法があります。
机上査定とは、周辺事例と比較して、おおよその金額を弾き出す簡易的な査定です。実査定は実際の部屋を見て、机上査定で算出した金額を精査します。大きな傷や、物件の価値を損なう大きな要素がなければ机上査定と実査定は大きくは変わりません。
つまり、「部屋を見る前に、机上査定でご自宅の大体の価値は決まってしまう」という事です。後述しますが、中古マンションの査定は、周辺で同じようなマンションが売られた事例によって大きく左右されますので、査定額を高く出すためには「周辺の類似物件が、今いくらで売り出されているか」「直近で同じような物件がいくらで成約をしたか」という要素が重要になってきます。

・1-2 マンション査定の依頼方法

先述しましたが、一括査定を使用すると手間も省けて楽です。複数の会社に住宅の査定を一括でお願いし、比較検討をします。早い会社ですと1日で査定額出てきますので、時間の許す限り複数の会社の担当者と直接会って、査定額の根拠を聞きましょう。
一括サイトで自宅の査定額を算出すれば、同じ時期に複数の会社から物件の話を聞けるので、情報が錯綜せず分かりやすく判断できます。ご自身の知識を増やすことも査定額を高く算出する方法ですので、じっくり学んでいきましょう。

2. マンション査定の仕方

では、実際にマンションの査定額を算出する時は何かを根拠に算出するのかを学んでいきましょう。

・2-1 取引事例比較法

中古マンションの査定額を出すときには「取引事例比較法」が使われます。その名の通り、直近の「取引事例」と「比較」してご自宅の査定額を出す方法です。不動産会社から査定額の根拠を明示される際に、「最近成約した事例は・・・」という話が出てきます。それこそが「取引事例比較法」です。

・2-2 マンション査定のコツ1

中古マンションの査定額を高く出すコツは「㎡単価」と「補正」について深くヒアリングをすることです。
㎡単価 id=”004-1㎡辺りの単価という事です。例えば「50㎡4,000万円」のマンションであれば「㎡単価80万円」となります。不動産会社が持ってくる事例としては、あくまで「似たような広さの部屋」なので「40㎡3,700万円(㎡単価92″>1㎡辺りの単価という事です。例えば「50㎡4,000万円」のマンションであれば「㎡単価80万円」となります。不動産会社が持ってくる事例としては、あくまで「似たような広さの部屋」なので「40㎡3,700万円(㎡単価92.5万円)」の事例もあれば「58㎡4,100万円(㎡単価70.7万円)」の事例もあります。しかし、売りたい部屋は「50㎡」であった場合には、1㎡辺りの単価を見ないと比較が出来ないので「㎡単価をキチンと認識する」という事が大切になってきます。
補正については、例えば、同じマンションで同じ階、同じ広さの部屋が、1か月前に「55㎡4,400万円(㎡単価80万円)」で成約をしたとします。しかし、不動産会社が提示した、あなたの部屋の査定金額は「55㎡4,200万円(㎡単価76″>ついては、例えば、同じマンションで同じ階、同じ広さの部屋が、1か月前に「55㎡4,400万円(㎡単価80万円)」で成約をしたとします。しかし、不動産会社が提示した、あなたの部屋の査定金額は「55㎡4,200万円(㎡単価76.3万円)」でした。㎡単価で4万円近い「補正」がかかっているのは何か理由があるはずです。
それが「不動産市況的に・・」なのか「この部屋の方が騒音が大きく・・・」なのか、査定金額が下がってしまった理由は様々ですが、その理由に納得がいかなければ意見を言いましょう。勿論、相手の方がプロですが、実際に住んでいる人間が「日常的に騒音は気にならない・・」など実体験に基づいて補正をした方が価値が高まる可能性があります。

・2-3 査定のコツ2

不動産会社から査定額を聞く前にやっておくべきことは「売り出し価格を見ておく」事です。
今はインターネット上にある様々なサイトで、周辺の中古マンションの売り出し状況を調べる事が出来ます。
先述のように「売り出し価格」は成約価格とイコールではありませんが、やはり、自分の中古マンションが世の中に出た時に、比較される物件については「売り出し価格がいくらか」は大事な部分です。
査定価格が決まり、いよいよ「売り出し価格」を決める時にも、不動産会社が「周辺で今売っている中古マンションの売り出し価格を把握しているか」はご自宅を高く売るためには大事な要素ですのでチェックしておきましょう。
ちなみに大抵の場合は、査定額よりも5~10%程乗せた価格を売り出し価格にすることが多いです。

・2-4 マンションを自分で査定する方法

特に「2-2」でお話をした周辺事例の査定額は、自分でも調べる事が出来ます。「REINS Market Information※」というサイトで検索が出来ます。
注意点は、自分の検索したい地区をピンポイントでは絞れずに「東京23区西部」などの大きな範囲での検索になる点。不動産会社が周辺事例を調べる時に使用する「REINS」と呼ばれる不動産会社しか見られないデータよりは情報量が少ないという二点です。
ただ、下記のような「専有面積」「築年数」「㎡単価」などの詳細情報が見られるデータが出てきますので、データを抽出したら、自分の地区を調べてみてください。

REINS Marketing Infomation

※REINS Market Information
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

3. マンションの買取り

中古マンションを売りたい時に、不動産会社の中でも「仲介会社」ではなく、「買取会社」と呼ばれる、不動産の買取りを専門にしている不動産会社に依頼する事も出来ます。

・3-1 マンションの買取とは?

マンションの買い取りとはその名の通り「マンションを不動産会社が買い取ってくれる」事です。仲介会社は売り手と買い手を繋げる仲介人ですが、買取会社は自社で買い取って、自社で購入者を探して売却します。

・3-2 マンション買取りのメリット、デメリット

中古マンションの買取りをする時のメリットは「確実に売れる」という事です。「○○までに売らなくてはいけない」のように売却期日が決まっている場合、もしくは売却期日が迫っている場合には確実に買い取って貰える買取会社を活用すると良いでしょう。
デメリットは「相場の80%程度の価格になる」という点です。先述した通り買取会社は「この中古マンションを買い取って、相場で売る」という事をしますので、相場より安く買わないと儲からないからです。査定額からは2割程度ダウンして買い取られるという事は覚悟しなくてはいけません。

4. まとめ

「マンションを出来るだけ早く高く売りたい」そのためには「根拠をもって査定額を高く算出する不動産会社を選ぶこと」が大切だとお話しました。
ここまでをご理解頂ければ不動産会社が査定額を提示した時に「何故この金額であるのか?」「もっと伸びる余地はないのか?」と詳細まで深く突っ込むことが出来、意見する事が出来ます。
冒頭でもお話しましたが、それが査定額を伸ばす事に繋がり、結果的にご自宅を高く売る事にも繋がります。是非、一括で査定を行った後に、ご自身の意見を持ちつつ、査定額を比べてみてください。