質問中古マンションの売却について

リノベーションされた中古マンションを2年ほど前に購入しましたが、以前より希望していた戸建を購入することができ、買い換えることになりました。
そこで、戸建てを購入した大手不動産屋に専属専任でマンションの売却をお願いしましたが、 現在まで1件の内覧しか来ておらず、業者による買取か値下げをするよう勧められています。周りの物件や上階が2800万前後で出ていたので、2080万で売りに出しました。
65平米の3LDKで、築15年ですがリノベーションされてから2年なので、状態は悪くないと思います。 しかし、駅から徒歩約25分、日当たりもあまり良くない1階という立地がネックになっているようです。
検索サイトや新聞の折り込み広告にも掲載してもらっていますが、 毎週送られてくる報告書には、毎回「資料請求、外観紹介」の少ない件数が記載されているのみです。専属専任を解約して、一般で何社かと契約してみたい伝えると、多数のサイトに掲載されるため、売り急いでいる印象を与えてしまい、売れにくくなると言われました。
売却してプラスにしたいのではなく、損をしたくないだけです。買取業者は1600万と言っていますが、ローン残や手数料を計算すると少し赤字になってしまいます。 赤字を出してでも業者に売ってしまった方がいいのか、 業者に提案された1850万に値下げをして再度賭けてみるか、専属専任契約を解除して一般契約にするか、どれがいいのか悩んでいます。

回答もう一度不動産会社選びをしましょう

結論から言うと、専属専任媒介契約を解除して、別の不動産会社と「専任契約(専属専任でも構いません)」を結ぶのがベストだと思います。ただ、宅建業法違反や明らかなミスがない限りは媒介契約を解除できないので(不動産会社によります)、媒介契約の期間満了まで待つ必要があるかもしれません。

まず、周辺物件が2,800万円で売り出されているのに2,080万円で売り出している時点で、「超目玉物件」です。確かに1階というネックはあるのかもしれませんが、それを加味しても周辺より25%も安いのは検討者の目を惹きます。

それでも売却出来ないという事は、「不動産会社の案内が悪い」か「たまたまそのエリアを探している顧客がいない」の2つになります。つまり、売り出す時期をズラすか不動産会社を替える事によって解消する可能性があるという事です。

仮に大急ぎで売りたいのであれば買取をせざるを得ません。しかし、数か月待てるのであれば不動産会社を替えて再度売り出す事をお勧めします。そうすれば、価格を下げることなく売れる可能性も十分に考えられます。買取価格が上下する事は早々ありません。そのため、買取を選択するのは、売却しなければいけない時期が来たときにしましょう。

いずれにしろ、今の不動産会社に今の価格で売却活動を続けてもらい(媒介契約を解除できるなら解除する)、並行して査定を進めておきましょう。査定をして次の不動産会社の選定までしておけば、今の不動産会社と媒介契約を解除してからの行動が早くなります。

査定をする際には一括査定サイトの利用をお勧めします。一括査定サイトは、複数の不動産会社に同時に査定依頼ができるサイトです。単純に、一社一社に査定依頼する手間がかかりませんし、ほぼ同時期に査定結果が出てくるので比較がしやすいです。

今回は、一度売却活動をしている実績があるので、査定時にその旨を伝えておくと良いです。「いつ」「いくらで」「どんな」売却活動をして、「結果」どうであったのか。それらを査定時の「備考欄」に記載しておきましょう。

そうすれば、その売却活動を加味した上での査定額や売却戦略を提示してくれるはずです。逆に言うと、それらを加味して売却戦略を提示してくれる不動産会社に売却を依頼するべきです。今回の売却活動を活かして、一旦新しい不動産会社に査定依頼だけはしておきましょう。