質問住宅ローンが残った家から住み替える時、そのまま引き継げる?

諸事情により、新築1年未満の一戸建てを売却することになりました。現在の住居より安い、中古の一戸建てに住み替えます。そういった場合、現在の住宅ローンをそのまま引き継ぐことは可能でしょうか。

回答住宅ローンを引き継ぐことはできません

このようなケースでは、現在の住宅ローンを引き継ぐことはできません。そのため、次に買う中古一戸建ては、再度金融機関からの住宅ローン審査を受ける必要があります。例えば、現在の一戸建てと次に買う中古の一戸建てを、同じ金融機関から借り入れる場合にも審査は再度必要になります。

その一番の理由は「担保評価が違う」という理由です。通常、住宅ローンの審査は、借入者の年収や勤務先の規模、勤続年数や年齢などを見ます。また、借入者の過去の延滞歴や現在の借り入れ状況なども同時に審査をします。

これらの審査をする理由は、「継続的に安定して収入を得る事が出来るか」という点を審査するのが目的です。しかし、もう一つの評価基準としては「担保評価」という観点があります。

現在の家もそうだと思いますが、住宅ローンを組んだ金融機関は、あなたの家に対して抵当権を設定しています。登記記録情報などを見れば、「乙区」の欄に「抵当権」という言葉があるはずです。そして、抵当権者の名前には住宅ローンを組んだ金融機関の名前があるはずです。

この抵当権を設定する事によって、あなたがもしローンを一定期間滞納した時に、金融機関はあなたの家を売却する事ができる権利を得るのです。そのため、残債がある限り抵当権は消えません。その抵当権を設定するに値するかどうか(担保価値があるか)も住宅ローンの審査には大事な要素です。

仮に、築年数が古くて売却しても数百万円程度にしかならない家に対して、金融機関が1,000万円を超える融資はしません。仮に、借り入れ者が住宅ローンを滞納したとして、その家を売却しても補填できないからです。

つまり、現在の家は「担保価値がある」と判断されて住宅ローンを組めたので、次の中古一戸建てはまた単体で担保価値があるかどうか審査する必要があるのです。そのため、現在の家のローンとは全くの別物となり、現在の住宅ローンを引き継ぐことは出来なくなるのです。

今回のケースの場合は、現在の家がいくらで売れるべきかを早めに算出した方が良いです。出来れば一括査定サイトを使い、同時に数社の不動産会社から査定額を出してもらいましょう。新築1年未満の一戸建てなので、もしかしたら住宅ローンを完済できるような査定額が付くかもしれません。

もし住宅ローンが完済できなければ、原則今の家を売却する事は出来ません。つまり、300万円残債が残れば、300万円は手持ち資金から持ち出して完済するという事です。だからこそ、少しでも「高く売るために」数社に査定依頼をしておいた方が良いのです。