質問遠方の空き家の処分は、売却と賃貸どちらが得?

築10年の中古住宅を購入した直後に、主人が急に転勤になり、現在他県の賃貸住宅に住んでおります。すぐに戻れる予定でしたのでそのまま転居しましたが、仕事の事情で当分戻れなくなってしまいました。購入した住宅は、他県に引っ越して以来、1年半ほどずっと空き家のままですので、売却するか賃貸にしたいと考えています。
それにあたって、税金等も調べてみたのですが、全くわからず結論が出せません。
売却がいいのか、賃貸がいいのか、それぞれのメリットやデメリットなどを教えてください。

回答早めに査定して、利益が出るかを確かめる

結論から言うと、売却金額と賃貸金額の査定を早めに行いましょう。税金関係の話もありますが、まずは売却益が出るのか、賃貸運営をして黒字になるのかを確かめる事が先決です。

売却をするメリットとしては、煩わしい物件の管理やランニングコストがかからない点です。物件を所有していると、どうしても固定資産税や修繕費用がかかります。売却をしてしまえば、この辺りのランニングコストがかからないので、家庭の収支を計算しやすいです。

売却時のデメリットとしては、物件運用が出来ない点です。物件を持ち続けると不動産市況の波に合わせて「賃貸」「売却」の2つの選択肢を取れます。そのため、不動産市況の良い時まで待って売却をする事で大きな利益を上げる事もありますが、今すぐ売却するとその選択肢が取れません。

また、税金面でいうと3,000万円特別控除という優遇措置が受けられない可能性が高いです。この優遇措置は、不動産を売却した時に3,000万円までの利益は非課税になる措置です。しかし、この措置はあくまで「入居用」の不動産なので、今回のケースは適用外になります。つまり、10万円でも利益が出れば、それに対しての税金が掛かるという事です。

一方、賃貸時のメリット・デメリットはこの逆です。まず、上手くいけば賃貸物件からの賃料収入で、毎月黒字の運用が出来るかもしれません。そうなれば大きなメリットになります。そして、仮に入居者が退去するタイミングで戻る事になれば、そのままそこに住むことも可能です。また、後々高く売れるタイミングであれば売ってしまうという選択肢も出てきます。

逆にデメリットはランニングコストです。先ほど言ったように、物件を保有していると固定資産税や修繕費などがかかります。仮に、賃料収入より支出が上回れば、物件を持っているだけで毎月赤字になってしまいます。また、遠方なので不動産会社に管理(賃付けなど)を依頼する必要があるので、更にランニングコストはかかります。

だからこそ、早めに査定した方が良いのです。賃料査定結果を見て明らかに赤字であれば、その時点で賃貸の選択肢が消えます。一方ランニングコストなどを加味した上で黒字運用できそうであれば賃貸も有りです。

また、今回のケースは一括不動産査定サイトを利用すると良いでしょう。このサイトを利用すれば1~2分ほどで数社に査定依頼が出来ます。その中から、出来れば賃貸も売却もどちらも精通している不動産会社を選びましょう。